지난해 태영건설의 워크아웃 신청 이후 한동안 잠잠했던 건설업계의 위기설이 신동아건설의 법정관리 신청으로 다시 수면 위로 떠올랐다. 하지만 업계 전문가들은 “새로운 문제가 아니다”라며, 중소·중견 건설사들이 이미 지속적으로 어려움을 겪고 있었음을 지적한다.
2022년부터 이어진 건설업계의 자금난과 유동성 위기가 임계점에 다다랐다는 분석이 나오며, 업계 전반의 체질 개선 없이는 위기 극복이 어렵다는 목소리가 커지고 있다.
신동아건설 법정관리의 배경
나이스신용평가에 따르면, 신동아건설의 제2금융권 위험노출액(익스포저)은 약 1202억 원으로, 태영건설의 10분의 1 수준이다. 신동아건설은 주로 단순 도급계약을 진행했으며, 현재 시공 중인 주택건설사업장은 모두 한국주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증에 가입돼 있다. 이는 공사가 3개월 이상 지연될 경우 HUG가 중도금을 환급하거나 시공사를 교체해 공사를 이어갈 수 있다는 점에서 직접적인 파급력은 제한적이다.
그러나 신동아건설의 부채비율은 2022년 349.26%에서 2023년 말 428.75%로 급등했으며, 공사 대금 미수금은 같은 기간 931억 원에서 2146억 원으로 두 배 이상 증가했다. 특히, 인천 검단신도시 등에서 발생한 대규모 미분양 사태가 재정 악화의 주요 원인으로 지목된다.
건설업계 전반의 위기 심화
신동아건설의 사례는 건설업계 전반의 위기를 반영하는 하나의 축소판일 뿐이다. 2022년 강원중도개발공사의 기업회생 신청으로 촉발된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기와 유동성 고갈 문제는 여전히 진행 중이다. 특히 지방 건설사들의 어려움은 서울 및 수도권 핵심 지역의 주택 가격 회복에도 불구하고 개선되지 않고 있다.
국토교통부에 따르면, 전국 미분양 물량은 2022년 이후 6만 가구를 넘어 ‘위험 수준’에 도달한 상태다. 이는 건설업체들의 자금난을 가중시키며, 연쇄적인 부도 사태를 초래하고 있다. 실제로 건설업체 부도 건수는 2021년 12곳에서 2024년 29곳으로 4년 연속 증가세를 보이고 있다.
근본적 문제는 무엇인가
전문가들은 건설업계의 위기가 단순히 일시적인 유동성 부족 문제를 넘어 구조적인 문제에서 비롯됐다고 분석한다.
황보창 한국기업평가 연구위원은 “건설사들이 과도한 기대감으로 목표 가격을 높게 책정하고, 비싼 가격에 토지를 매입한 것이 근본적인 문제”라며, “2021년 주택 가격 최고점 수준으로 회복되지 않는 한 현재의 위기는 완전히 해소되기 어렵다”고 지적했다.
태영건설과 롯데건설처럼 정부와 금융기관의 개입으로 유동성을 공급받은 기업들도 문제를 근본적으로 해결한 것이 아니라 부실을 연기했을 뿐이라는 비판도 나온다.
중견 건설사들의 위기, 대책은?
김덕례 주택산업연구원 실장은 “지방 건설사의 줄도산은 이제 중견 건설사들로까지 확대되고 있다”며, “태영건설처럼 대규모 건설사에 비해 신동아건설과 같은 중견 건설사들은 외부 지원의 사각지대에 놓여 있다”고 말했다. 이는 자금난이 비교적 규모가 작은 업체들에 더 치명적임을 의미한다.
이에 따라 전문가들은 정부 차원의 지원책과 더불어 건설사들의 체질 개선이 필요하다고 강조한다. 특히, 무리한 부동산 PF 사업을 줄이고 안정적인 도급 중심의 사업 구조로 전환하며, 과도한 토지 매입 경쟁을 지양해야 한다는 것이다.
결론: 건설업계 위기의 연속성
신동아건설 법정관리 신청은 건설업계 위기의 연속성을 보여주는 사례로 평가된다. 중소·중견 건설사들은 자금난과 유동성 위기로 여전히 어려움을 겪고 있으며, 지방을 중심으로 한 미분양 사태는 이러한 위기를 더욱 심화시키고 있다.
건설업계의 위기를 극복하기 위해서는 단기적인 금융 지원을 넘어 시장 구조 자체를 개편해야 할 필요성이 제기된다. 주택 가격이 회복되지 않는 한 건설업계 전반의 위기가 지속될 가능성이 높으며, 이를 위한 종합적인 대책이 시급하다.